פסק-דין בתיק ת"א 2526-04

פתח דבר

1.         התובעים, שהם בעלי מגרש בעיר חולון ושעליו חלה תכנית בניין עיר שאושרה בשנת 1992, ביקשו לנצל את זכויותיהם במגרש ולמוכרן כפי שהן, בטרם החלה בנייה במקום ושלא על דרך של עסקת קומבינציה. לשיטת התובעים, הם קיבלו שורה של הצעות מאת מספר חברות בנייה וקבלני בנייה שהיו נכונים לרכוש את הזכויות במגרש. אלא שבאותה עת החל להתפשט מידע על אודות מדיניות רה-תכנון של האזור, שהנהיגה עיריית חולון שהחלה לעסוק בתכנונה של תכנית בניין עיר חדשה. תכנית חדשה זו יועדה להחליף את התכנית הישנה.

לגרסת התובעים, לנוכח מידע זה פנה כל אחד מהקבלנים המציעים (רוכשים פוטנציאליים של המגרש) לגורמים בעיריית חולון במטרה לברר אם זו תיאות לבקשה למתן היתר בנייה במגרש; ומשנענו שאין בכוונת העירייה לאשר בקשות למתן היתר בנייה לפי התכנית הישנה - נסוגו הקבלנים המציעים מהצעותיהם. לימים הגישו התובעים לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בקשה לקבלת היתר בנייה, ובתום הליך שארך כ-7 חודשים מעת הגשתה ושכלל פניית התובעים לוועדת הערר, אמנם ניתן לתובעים היתר בנייה. משנתקבל היתר כאמור ביקשו התובעים - שוב - למכור את זכויותיהם במגרש, אלא שבינתיים חלה לטענתם ירידה בערך המקרקעין באזור; ומשכך קיבלו בעד המגרש תמורה נמוכה בהרבה משיכולים היו לקבל מאת הקבלנים המציעים שאיתם ניהלו משאים ומתנים עובר להליך בקשת ההיתר, ושכאמור נסוגו. ענייננו אפוא בשאלה: האם הנתבעות סיכלו שלא כדין את מאמצי התובעים למכור את זכויותיהם במגרש לקבלנים המציעים, ולאחר מכן אף עיכבו את הליך מתן היתר הבנייה, ובתוך כך גרמו לתובעים נזקים שבגינם הוגשה התביעה.

תמצית העובדות הצריכות לעניין

2.         התובעים היו בעלי זכויות בחלקת קרקע המצויה בעיר חולון ושעליה חלה תכנית בניין עיר המכונה ח/300 ו-ח/300/.1א' (לעיל ולהלן: " התכנית" או " התכנית הישנה"). התכנית אושרה בשנת 1992, זאת לאחר תקופת המתנה של עשרות שנים, ופורסמה בילקוט הפרסומים ביום 7/5/92 וביום 11/6/92 (נספח א לתצהיר שולמית). התובעים, שהחזיקו בחלקות נפרדות, ביקשו לאחד את זכויותיהם למגרש אחד, וכך אמנם נעשה - זכויותיהם אוחדו במגרש מס' 138.05א', שלימים הוגדר כגוש 6867 חלקה 26 (לעיל ולהלן: " המגרש" או " הנכס"; להלן יכונו התובעים יחד, גם " בעלי המגרש"). המגרש מצוי באזור של מרכז עסקים ראשי המוגדר בתכנית הישנה "אזור המע"ר" (להלן: " מרכז העסקים").

בהתאם לתכנית הישנה, לבעלי המגרש הוקצו 43 יחידות דיור בבניין בן 12 קומות, בשטח ממוצע של 100 מ"ר ליחידה (עדכון בדבר לוח ההקצאה שנשלח לתובעים מאת עיריית חולון צורף כנספח ו לתצהיר שולמית). ביום 7/12/93 התקשרו בעלי המגרש בהסכם שיתוף ביניהם שנועד לקדם את מימוש זכויותיהם במגרש (הסכם השיתוף צורף כנספח ז לתצהיר שולמית). 

3.                 אלא שבמשך פרק הזמן הרב שארך הליך הכנתה ואישורה של התכנית הישנה חלו תמורות משמעותיות בהתפתחות העיר ונוצר צורך בעריכת שינויים רבים בתכנית, ובייחוד באזור מרכז העסקים (סעיף 16 לתצהיר גופר). לנוכח צרכי המציאות החדשה הגיעה העירייה לכלל מסקנה כי מוטב לנצל את יתרונותיו של האזור שיועד למרכז העסקים ולייעדו למרכז אזרחי ראשי של העיר.

בתוך כך, בגדרי ניתוח אורבני-כלכלי שנערך עבור העירייה בשנת 1995, הומלץ לצמצם את היקף השטחים שיועדו לעסקים ולשנות את תמהיל השטחים שיועדו למגורים איכותיים. משכך, החלה עיריית חולון שהיא הנתבעת מס' 1 (לעיל ולהלן: " העירייה") לגבש מדיניות של רה-תכנון באזור, שלימים לבשה צורה של תכנית בניין עיר חדשה שתיקרא "ח/501" (להלן: " התכנית העתידית"; ראו סעיף 20 לתצהיר גופר). יצוין כי התכנית העתידית אושרה בשנת 2007 (ת/6; עמ' 51 לפרוטוקול, ש' 18-15). 

4.         רק בשנת 1996 הושלם הליך של מדידת שטח התכנית הישנה והמגרש היה זמין לבנייה. מעת זו ביקשו בעלי המגרש למכור את זכויותיהם והחלו לפנות לרוכשים פוטנציאליים (סעיף 24 לתצהיר שולמית; עמ' 11 לפרוטוקול ש' 21-18). בעלי המגרש החליטו לממש את זכויותיהם שלא בדרך של עסקת קומבינציה אלא באמצעות מכירת זכויותיהם כפי שהן לקבלני בנייה ויזמים שמעוניינים לבנות על המגרש (סעיף 25 לתצהיר שולמית).

            בשלב זה החלו בעלי המגרש לנהל מגעים ומשאים ומתנים, לטענתם, עם שורה של מתווכים וקבלני בנייה במטרה למכור את זכויותיהם במגרש. לגרסתם, כפי שעוד יפורט, בעלי המגרש ניהלו משאים ומתנים עם שישה קבלנים (לעיל ולהלן: " הקבלנים המציעים"); ואלה היו נכונים לרכוש מהם את המגרש בתמורה לסך שבין 75,000$ ל-80,000$ בעד קרקע לכל יחידת דיור. דא עקא, משהקבלנים המציעים ביררו בעירייה אם זו תיאות לבקשה למתן היתר בנייה במגרש על-פי התכנית החלה באותה עת, קרי התכנית הישנה; ומשנענו שלנוכח מדיניות הרה-תכנון שמנהיגה העירייה אין בכוונתה לאשר בקשות כאמור לפי התכנית הישנה - נסוגו הקבלנים המציעים מהצעותיהם. כך, לטענת התובעים.

            יצוין כי ביום 15/7/96 התקיים דיון בפני ועדת ערר מחוזית תל אביב (לעיל ולהלן: " ועדת הערר") שסב על נושא שאינו ממין ענייננו ושבו השתתפו נציגיהם של בעלי המגרש ונציגי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון, היא הנתבעת מס' 2 (להלן: " הוועדה המקומית"; הוועדה המקומית והעירייה יחד, לעיל ולהלן: " הנתבעות"). בגדרי אותו דיון אישר סגן מהנדס העיר ומנהל מחלקת רישוי ובנייה בעירייה, קלמן הירשל (להלן: "הירשל"), כי מבחינת העירייה אין כל מניעה עקרונית להעניק לבעלי המגרש היתר בנייה, ככל שתוגש בקשה ערוכה כדבעי (ראו: נספח יא לתצהיר שולמית בעמ' 11 ש' 21 עד עמ' 13 ש' 4). 

5.         ביום 25/2/97 התקיימה פגישה במשרדי מהנדס העיר, מיכאל גופר (להלן: " מהנדס העיר" או " גופר") שבה נכח גם אדריכל העיר חזי ברקוביץ' (להלן: " אדריכל העיר" או " ברקוביץ"). מטרתה של הפגישה הוגדרה כדיון בסוגיית הגישה לחניות במגרש, והיא נערכה ביוזמת אחד מאותם הקבלנים המציעים, משה קאשי (להלן: " קאשי"), שהגיע עם מתכנן מטעמו (עדות דניאל בעמ' 41 לפרוטוקול ש' 14-4; עדות קאשי בעמ' 31 ש' 17-13). מטעם בעלי המגרש השתתפו בפגישה שולמית בן ישי הראל, היא תובעת מס' 1 ששימשה נציגה פעילה של בעלי המגרש, ובנה דניאל הראל שהוא תובע מס' 3 (לעיל ולהלן: " שולמית" ו" דניאל", בהתאמה).

ייאמר כבר כעת שלטענת בעלי המגרש, באותה פגישה הבהיר גופר שלנוכח התגבשותה של התכנית העתידית אין בכוונת העירייה לאפשר בנייה במגרש בהתאם לתכנית הישנה (סעיף 33 לתצהיר שולמית).

6.         בחלוף כשלושה וחצי חודשים מאז הפגישה עם גופר וברקוביץ', ביום 12/6/97 הגישו התובעים, באמצעות בא-כוחם עו"ד נתן כץ (להלן: " עו"ד כץ"), בקשה לוועדה המקומית לקבלת היתר בנייה במגרש (להלן: " בקשת ההיתר"; העתק של חלק מתכנית הבקשה צורף כנספח כג לתצהיר שולמית). מקץ שבוע, ביום 18/6/97 נתכנסה ישיבה במינהל התכנון וההנדסה של העירייה שבמהלכה נדונה בקשת ההיתר. לאחר שבוע נוסף, ביום 25/6/97 שלח הירשל את התייחסות העירייה לבקשת ההיתר (להלן: " מכתב הירשל"; נספח כד לתצהיר שולמית).

            בגדרי מכתב הירשל, שמוען לעו"ד כץ ולמהנדס מאיר פירן שהכין עבור בעלי המגרש תכנית אדריכלית, מפה טופוגרפית וסקיצות של הבניין לצורך הכנת בקשת ההיתר (להלן: " פירן"), התייחסה העירייה למספר סוגיות שהעלתה בחינה של בקשת ההיתר; וכך נאמר:

"1. מפה טופוגרפית לא תיקנית.

 2. כבישים וחניות

א. יש להכין ליווי תנועתי לת.ב.ע.

ב. יש לתת פתרון ל-75% חניות תת קרקעיות ו-25% חניות עיליות.